Κατάσχεση ακινήτου: Χρήσιμες νομικές πληροφορίες

Δεν είναι λίγα τα άτομα που έχουν πάρει κάποιο δάνειο για την αγορά ενός ακινήτου και λόγω αδυναμίας αποπληρωμής μίας ή δύο δόσεων, αρχίζουν να ανησυχούν ότι μπορεί εν τέλει να τους κατασχέσουν το ακίνητο. Η καθυστέρηση 1-2 δόσεων δεν συνεπάγεται άμεση κατάσχεση ακινήτου, καθώς οι διαδικασίες της κατάσχεσης ή του πλειστηριασμού δεν είναι τόσο άμεσες ούτε τόσο απλοποιημένες. Τι ισχύει όμως σχετικά με την κατάσχεση ακινήτου;

Τι είναι η κατάσχεση ακινήτου;

Η κατάσχεση ακινήτου είναι διαδικαστική πράξη αναγκαστικής εκτέλεσης η οποία συνεπάγεται τον εξαναγκασμό του οφειλέτη να απωλέσει την κυριότητα και χρήση ενός ακινήτου του για την ικανοποίηση των απαιτήσεων του δανειστή. Πρόκειται για ένα αυστηρά τυποποιημένο νομικό μέτρο, το οποίο ακολουθεί συγκεκριμένη διαδικασία και απορρέει από εκτελεστό τίτλο, όπως μια διαταγή πληρωμής ή δικαστική απόφαση.

Η κατάσχεση ακινήτου διέπεται από τις διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ), καθώς και από τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ΚΕΔΕ) σε περιπτώσεις οφειλών προς το Δημόσιο. Η διαδικασία αυτή καταλήγει, κατά κανόνα, σε πλειστηριασμό του ακινήτου, μέσω του οποίου το ακίνητο μεταβιβάζεται στον υπερθεματιστή. Ωστόσο, ο οφειλέτης διαθέτει ένδικα μέσα και νομικές άμυνες προκειμένου να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της κατάσχεσης και να αποτρέψει την απώλεια του ακινήτου.

Βασική προϋπόθεση για να προχωρήσει μία τράπεζα αρχικά στην κατάσχεση και εν συνεχεία στον πλειστηριασμό ενός ακινήτου, είναι η ύπαρξη εκτελεστού τίτλου, ο οποίος συνηθέστερα συνίσταται σε διαταγή πληρωμής. Η διαταγή αυτή είτε δεν πρέπει να έχει προσβληθεί δικαστικά από τον οφειλέτη είτε, εάν έχει προσβληθεί, η σχετική ανακοπή να έχει απορριφθεί από το Δικαστήριο.

Η διαταγή πληρωμής μπορεί να προσβληθεί μέσω της άσκησης ανακοπής, η οποία αποσκοπεί στην ακύρωσή της. Εφόσον η ανακοπή γίνει δεκτή, η διαδικασία κατάσχεσης και πλειστηριασμού παύει άμεσα. Σε αντίθετη περίπτωση, ο οφειλέτης εξακολουθεί να διαθέτει ένδικα βοηθήματα προκειμένου να αμφισβητήσει αυτοτελώς τόσο τη διαδικασία της κατάσχεσης όσο και αυτή του πλειστηριασμού. Συνεπώς, το νομικό πλαίσιο δεν αφήνει τους οφειλέτες χωρίς άμυνες έναντι των τραπεζών, αλλά αντιθέτως τους παρέχει πολλαπλά μέσα προστασίας.

Το ουσιώδες στοιχείο σε κάθε περίπτωση είναι η έγκαιρη ενημέρωση και η άμεση νομική αντίδραση, ώστε να διασφαλιστούν τα δικαιώματα του οφειλέτη και να αποτραπεί η απώλεια της περιουσίας του.

Νομικός ορισμός και σκοπός της κατάσχεσης

Η κατάσχεση είναι μια διαδικαστική πράξη αναγκαστικής εκτέλεσης, με την οποία το ακίνητο του οφειλέτη δεσμεύεται νομικά και υλικά, προκειμένου να καταστεί δυνατή η ικανοποίηση των χρηματικών αξιώσεων του δανειστή. Ειδικότερα, η δέσμευση αυτή επιφέρει:

• Νομική δέσμευση: Ο οφειλέτης στερείται του δικαιώματος διάθεσης του ακινήτου (δηλαδή, απαγορεύεται να το πουλήσει, να το μεταβιβάσει ή να το επιβαρύνει με άλλο τρόπο).
• Υλική δέσμευση: Το ακίνητο τίθεται υπό καθεστώς μεσεγγύησης, διασφαλίζοντας ότι θα είναι διαθέσιμο για εκποίηση και δεν θα αλλοιωθεί η φυσική του κατάσταση.

Η κατάσχεση λειτουργεί ως προπαρασκευαστική ενέργεια για τη διαδικασία πλειστηριασμού, διασφαλίζοντας ότι το ακίνητο θα παραμείνει στη νομική και φυσική κατάσταση που απαιτείται για τη διενέργεια της εκποίησης. Επιπλέον, η διαδικασία προβλέπει αυστηρούς χρονικούς περιορισμούς, ώστε να μην καθυστερεί υπέρμετρα η ικανοποίηση των πιστωτών.

Διαδικασία για να εκκινήσει η κατάσχεση ακινήτου

Προκειμένου να καταστεί δυνατή η επιβολή της κατάσχεσης, απαιτείται η ύπαρξη εκτελεστού τίτλου. Οι βασικότεροι εκτελεστοί τίτλοι είναι:

• Δικαστική απόφαση
• Διαταγή πληρωμής
• Συμβολαιογραφική πράξη με εκτελεστότητα
• Βεβαιωμένη οφειλή προς το Δημόσιο.

Ο δανειστής, προτού προβεί στην κατάσχεση, υποχρεούται να επιδώσει στον οφειλέτη επιταγή προς εκτέλεση, με την οποία του δίνεται προθεσμία να εξοφλήσει την οφειλή του. Αν η προθεσμία αυτή παρέλθει άπρακτη, ο δανειστής μπορεί να δώσει εντολή σε δικαστικό επιμελητή να προβεί στην κατάσχεση του ακινήτου.

Στην περίπτωση οφειλών προς το Δημόσιο, απαιτείται η προηγούμενη κοινοποίηση Ατομικής Ειδοποίησης Καταβολής Χρεών από τη Φορολογική Διοίκηση, με προθεσμία συμμόρφωσης τουλάχιστον 30 ημερών.

Η διαδικασία της κατάσχεσης

Η κατάσχεση διενεργείται από τον δικαστικό επιμελητή, ο οποίος συντάσσει κατασχετήρια έκθεση. Η έκθεση αυτή περιλαμβάνει την ακριβή περιγραφή του ακινήτου, το ποσό της απαίτησης του δανειστή, την ημερομηνία του επικείμενου πλειστηριασμού και τη ρητή απαγόρευση διάθεσης του ακινήτου από τον οφειλέτη.

Με την κοινοποίηση της έκθεσης στον οφειλέτη, αυτός χάνει κάθε δικαίωμα διάθεσης του ακινήτου του. Επιπλέον, το ακίνητο καταχωρίζεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο, ώστε να διασφαλιστεί η εγκυρότητα της κατάσχεσης έναντι τρίτων.

Εφόσον η διαδικασία ακολουθήσει τον κανονικό ρυθμό της και δεν ασκηθούν νομικές ενστάσεις από τον οφειλέτη, επέρχεται η επερχόμενη εκποίηση του ακινήτου μέσω πλειστηριασμού.

Νομικά μέσα άμυνας του οφειλέτη

• Ο οφειλέτης διαθέτει σειρά νομικών μέσων για να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της κατάσχεσης:
  Ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής (άρθρο 632 ΚΠολΔ), εντός 15 ημερών από την κοινοποίησή της.
• Ανακοπή κατά της κατάσχεσης (άρθρο 933 ΚΠολΔ), με την οποία μπορεί να προβάλλει ελαττώματα της διαδικασίας κατάσχεσης.
• Αναστολή εκτέλεσης, μέσω προσωρινής διαταγής ή ασφαλιστικών μέτρων.

Ο πλειστηριασμός του ακινήτου

Μετά την κατάσχεση, ακολουθεί ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός του ακινήτου, ο οποίος διενεργείται εντός 7-8 μηνών από την κατάσχεση. Ο πλειστηριασμός γίνεται μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας και ολοκληρώνεται με την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή.

Ο οφειλέτης μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά του πλειστηριασμού (άρθρο 934 ΚΠολΔ), εάν υπάρχουν νομικές πλημμέλειες.

Συνέπειες που επιφέρει η κατάσχεση ακινήτου και ποινικές κυρώσεις

Η κατάσχεση ακινήτου συνεπάγεται:

• Στέρηση της δυνατότητας διάθεσης του ακινήτου.
• Δυνατότητα ποινικής δίωξης, εάν η οφειλή προς το Δημόσιο υπερβαίνει τις 100.000€.

Γενικά, η κατάσχεση ακινήτου είναι μία πολύπλοκη νομική διαδικασία με σοβαρές συνέπειες για τον οφειλέτη. Ωστόσο, υπάρχουν ένδικα μέσα τα οποία μπορούν να ανακόψουν την εκτέλεση, εφόσον ασκηθούν εμπρόθεσμα και με τη σωστή στρατηγική. Είναι κρίσιμο οι οφειλέτες να συμβουλεύονται έναν έμπειρο δικηγόρο για να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους. Η Δικηγόρος στο Αιγάλεω Παρασκευή Βασιλοπούλου έχει ως σκοπό την προάσπιση των έννομων συμφερόντων των εντολέων της, διασφαλίζοντας την προστασία των δικαιωμάτων τους και την αποφυγή νομικών επιπλοκών σε περιπτώσεις που υπάρχει κίνδυνος κατάσχεσης ακινήτου.